Top 25 napak v komercialne nepremičninske naložbe

Nakup nepremičnine za vaše majhno podjetje je lahko velika naložba. Vendar pa, tako kot vsaka oblika naložbe, komercialne nepremičnine prihajajo z nekaterimi tveganji. Ta tveganja se povečajo, če ne poznate skupnih pasti, ki se jim je treba izogniti. Pogovarjali smo se s strokovnjaki, da bi ugotovili najpogostejše napake, ki jih imajo večina lastnikov podjetij pri vlaganju v poslovne nepremičnine.

Med 25 napakami pri vlaganju v poslovne nepremičnine sodijo:


1. Nakup komercialnih nepremičnin v lastnem imenu

Antonella Colella, odvetnik in posrednik za nepremičnine, pravna skupina Snyderman

Običajna napaka, ki jo nekateri lastniki podjetij naredijo, je nakup poslovnih nepremičnin v lastnem imenu namesto imena poslovnega subjekta. Poslovne nepremičnine zaradi svoje narave prinašajo celo vrsto odgovornosti. Ne želite biti osebno odgovorni za kakršnokoli vprašanje.

Za več informacij preberite naš vodnik za oblikovanje nepremičninskega holdinga.


2. Nepravilno ocenjevanje vaših potreb po prostoru

Bruce Ailion, posrednik in odvetnik, LocationLocationLocation.com

Če ne boste pravilno ocenili svojih potreb po prostoru in ne boste upoštevali svojih prihodnjih potreb, boste morda na koncu kupili nepremičnino, ki ne zagotavlja širitve. Vedno lahko oddate v najem odvečni prostor, vendar brez ustreznih rezervacij za rast, lahko uniči vaše podjetje. Iztekanje prostora pomeni prenatrpanost in lahko povzroči nižjo produktivnost. Prav tako vas lahko prisili, da se premaknete in to je lahko drago.


3. Neizvedba predhodne uporabe nepremičnine

Robert R. Pellegrini, Jr., generalni direktor, PK Boston Law

Če ne raziščete predhodne uporabe nepremičnine, ki jo kupujete, boste morda dobili okoljsko vprašanje. Na primer, če kupujete nepremičnino, ki bo vključevala otroško hišo in je bila nekoč avto prodajalna ali strojna trgovina, bo to skrb za posojilodajalce ali zavarovalnice. To lahko predstavlja oviro, ki je ne morete premagati.


4. Nakup nepremičnine Ko je podjetje relativno novo

Jim Jacobs, predsednik, Focus Insite

Ena napaka, ki jo lastnik podjetja naredi, je nakup poslovne nepremičnine, ko je podjetje le relativno novo. To pomeni, da podjetje še ni finančno pripravljeno za takšne naložbe. Bolje je, če vlagate v svoje podjetje, da bo raslo kot vlaganje v opeko in malto. Stavba je nelikvidna. To je najbolje, da rast vašega podjetja najprej, preden se odloči za nakup poslovne nepremičnine.


5. pozabljanje o licencah za zaposlitev

James Timothy White, ustanovitelj in posrednik, WeSaySold.com

Samo zato, ker se zgradba zdi fizično pripravljena, da bi jo zasedli, ne pomeni nujno, da je res. Lastnik podjetja mora pridobiti vse potrebne licence za uporabo in zasedenost stavbe. Pozabiti na pridobitev takšnih licenc je lahko zelo drago. Poskrbite, da pokličete svoje mesto ali okrožje, da zagotovite potrebna dovoljenja za zasedenost.


6. Neizpolnjevanje predpisov o coniranju

Jason Rittie, odvetnik in partner za območje, Einhorn, Harris, Ascher, Barbarito & Frost, PC

Pred nakupom nepremičnine morate najprej oceniti in raziskati trenutno uporabo zemljišč in uredbe o določanju območij. S tem se ugotovi, ali je vaša predvidena uporaba nepremičnine dovoljena v skladu s sedanjimi odloki o določanju območij. Če ne preverite pravilnikov o coniranju, lahko pride do določenih kršitev ali morda ne boste mogli uporabljati lastnine, kot je bilo predvideno.


7. Vlaganje v nepremičnino, ki jo je težko likvidirati

Tobias Owen, prodajalec, WeOpenDoors4You.com

Brez skrbnega premisleka je lahko enostavno kupiti nepremičnine, ki jih je sčasoma težko likvidirati. Okoliščine se spremenijo, lastnik podjetja pa bo morda moral opustiti lastnino zaradi svojega poslovanja. Najbolje je biti previden pri nakupu nepremičnine; poskrbite, da vam ne bo zadovoljen z najcenejšo možnostjo in vlagati v nepremičnino, ki je ni mogoče takoj unovčiti.


8. Izbira napačne lokacije

Jonas Sickler, direktor marketinga, ReputationManagement.com

Izbira poslovne nepremičnine za novo podjetje presega analizo vzorcev prometa in demografske soseske. Obstajajo številne stvari, ki jih morate upoštevati pri izbiri lokacije, kot so vaš ciljni trg, soseska skupnost, stanovanja vaših in vaših zaposlenih ter varnost in varovanje kraja, med drugim. Če izberete napačno lokacijo, lahko podjetje propade.


9. Nepoznavanje vaših pravic proti klavzuli »kot je«

John Vukmanović, soustanovitelj in partner, Delman Vukmanović LLP

Ko prodajalec proda nepremičnino »kot je«, to ne pomeni, da prodajalec ne more razkriti vprašanj, ki jih mora razumno razkriti. Prodajalec ni popolnoma oproščen, ker ni poročal o tem, kaj bi morali imeti samo zato, ker obstaja klavzula »kot je«. Kot kupec morate poznati svoje pravice v zvezi s tem in se zavedati, da imate lahko pravno sredstvo, če prodajalec ni v celoti razkril določenih vprašanj o nepremičnini.


10. Zanašanje na informacije v javnih oglasih

Russ Moroz, pomočnik direktorja, Marcus & Millichap

Ena pogosta napaka pri nakupu poslovne nepremičnine je, da se kot vir informacij opira izključno na javno dostopne sezname. To omejuje vaše možnosti, in verjetno ne boste našli najboljše za vaše podjetje. Najbolje je delati z dobro obveščenim posrednikom, ki pozna številne druge razpoložljive lastnosti, ki niso navedene na javnih spletnih mestih, ki jih nikoli ne boste našli.


11. Neupoštevanje časa gibanja

Jamie Barati, generalni direktor in glavni partner Cite

Če je vaše podjetje trenutno v zakupu prostora, morate razmisliti o času premika na nepremičnino, ki jo kupujete. Postopek nakupa lahko traja do 60-90 dni, odvisno od zgradbe in morebitnih zapletenih vprašanj. Premoženje lahko potrebuje tudi izboljšave, preden lahko zasedete, kar lahko traja še tri do šest mesecev. To je najbolje, da razmisli o tem, da čas nakup strateško, ne da bi pritiskala, ker ste stisnjeni za čas.


12. Ne nakupovanje za komercialne nepremičnine posojila zgodaj

Brian L. Peart, predsednik, Nexus Financial Group

Tudi če ste dober posojilojemalec, morda še vedno zavrnil posojilodajalec. Neuspeh pri nakupu komercialnih nepremičninskih posojil na začetku lahko povzroči zamude pri nakupu, kar lahko vpliva tudi na vaše poslovanje. Pomembno je, da preverite več možnosti posojila, še preden se odločite za nakup določene nepremičnine.

Za več informacij preberite naš članek o najboljši komercialni ponudniki nepremičnin.


13. Dajanje vaših čustev vpliva na vaše odločitve

Phillip Walter, Leasing in Maloprodaja nepremičnin, Real Commercial

Največja napaka pri nakupu nepremičnine, ki jo morate izogniti, je, da vaša čustva vplivajo na vaše odločitve. Strateški nakup mora temeljiti na velikosti nepremičnine, zgodovinski uspešnosti, lokaciji in uporabi. Ne kupujte preprosto nepremičnine, ker menite, da je dostopna ali ker ste se zaljubili v to.


14. Neuspelo načrtovanje

Richard Lorenzen, predsednik uprave, Fifth Avenue Brands

Če ne bo načrtovanje na tleh, je ena od pogostih napak lastniki podjetij pri nakupu nepremičnine. Preden naredite kakšno potezo, morate temeljito opisati svoja pričakovanja in načrte. Pravilno finančno načrtovanje mora biti vključeno tudi v ta načrt, zlasti vnaprejšnje stroške, tekoče stroške, hipotekarna plačila in koliko dohodka potrebujete, da jih lahko privoščite.


15. Če ne razumete posojilodajalčeve zahteve za prevzem obveznosti

Michael Blank, ustanovitelj, Syndicated Deal Analyzer

Ena pogosta napaka večina kupcev nepremičnin se zaveže, da ne razume zahtev posojilodajalcev, preden porabijo veliko časa, denarja in energije, ki iščejo nepremičnine. To je bistvenega pomena za izvedbo predhodne razprave z nekaterimi posojilodajalci vedeti znesek posojila, ki jih lahko posodite in zahteve, ki jih morate upoštevati.


16. Zanašanje na vašega posrednika

Brian Good, CEO, iBorrow

Velika napaka lastnikov podjetij je, da se preveč zanaša na posrednika. Kupci morajo neodvisno in objektivno preverjati informacije, ki jih prejmejo, zlasti s strani posrednikov. Kot lastnik podjetja morate opraviti svojo skrbnost in biti preudarni in previdni pri poslovanju s posredniki.


17. Ne najem odvetnika s poslovnimi nepremičninami Ozadje

Tom McHale, regionalni predsednik, The 504 Company

Obstaja veliko posojilojemalcev, ki poskušajo zapreti poslovne nepremičninske posle z odvetnikom, ki ni posebej specializiran za transakcije s poslovnimi nepremičninami. Odvetnik, ki je usposobljen za nepremičnine, vam lahko pomaga, da v celoti razumete pomembne podrobnosti, kot so stroški zaprtja že zgodaj, in boste vedeli, kdaj se boste pogajali o obdobjih skrbnega pregleda in razširitve, ki omogočajo nepredvidene zamude pri zaključku.


18. Nakup nepremičnine v naglici

Chad Bermingham, podpredsednik, Avison Young

Ena od največjih napak je nakup nepremičnine v naglici. Nekateri lastniki podjetij postavijo svoje srce na prvo nepremičnino, ki jo vidijo, in ne dajejo vzvoda za pogajanja z upoštevanjem drugih lokacij. Najbolje je, da si pri nakupu nepremičnine vzamete čas. Razmislite o vseh kotih, kot so lokacija tekmovalcev in talentov, prevoz, parkiranje, lokalna skupnost, davki, bližina sosedov in proračun.


19. Ne želijo porabiti denarja za ustrezno skrbnost

Gordon C. Duus, vodja oddelka za okoljsko pravo, Mandelbaum Salsburg

Nekateri kupci nepremičnin ne želijo porabiti denarja za ustrezno skrbnost, ko kupujejo nepremičnine. Neuspeh pri izvedbi ustreznega skrbnega pregleda lahko povzroči dražje pravno čiščenje pozneje, ko se po nakupu odkrijejo nekatera vprašanja. Težave, kot so okoljska in pravna vprašanja, se lahko pojavijo po nakupu nepremičnine, vendar bi jih lahko odkrili že na začetku z ustrezno skrbnostjo.


20. Ne nameravate ostati v isti lokaciji 7 let ali več

Evan Tarver, zaposleni pisatelj, Fit Small Business

Nakup komercialnih nepremičnin je boljša možnost, če nameravate ostati na isti poslovni lokaciji sedem let ali več. Če niste prepričani o tem, ali če predvidevate, da se vaše podjetje preseli na drugo lokacijo, potem nakup komercialne nepremičnine ni pametna odločitev.


21. Ne posvetovati se z izkušenim odvetnikom

Hunt Mortgage Group, osebje Writer, Hunt Mortgage Group

Če se ne posvetujete z izkušenim odvetnikom, ki bi vam pomagal pri pravnih zadevah tako pri nakupu kot pri financiranju, je to draga napaka, ki bi jo morali izogniti zgodaj. Odvetnik vam bo pomagal z vsemi pravnimi zahtevami pri nakupu poslovne nepremičnine, kot tudi pri pogajanjih s posojilodajalcem, ko gre za posojilne pogoje in zahteve.


22. Neusklajenost poslovne strategije z odločitvami o nepremičninah

Verity Commercial, osebni pisatelj, Verity Commercial

Velika napaka, ki jo večina lastnikov podjetij naredi, je neuspeh pri usklajevanju in povezovanju svojih nepremičninskih odločitev s svojo splošno poslovno strategijo. To lahko povzroči škodljive učinke na vaš denarni tok, prilagodljivost vašega podjetja in produktivnost. Kot lastnik podjetja morate vedno vedeti, da ne gre za nakup nepremičnine, temveč za rast vašega podjetja.


23. Če ne boste dobili natančnega vrednotenja nepremičnine

Gyanendra Mohan Rashali, zaposleni pisatelj, 99acres.com

Ena pogosta napaka, ki jo morate izogibati pri nakupu poslovne nepremičnine, je, da pred nakupom ne ocenite pravilnega vrednotenja nepremičnine. Sprejemanje hitre odločitve ni dobro, ko gre za naložbe v poslovne nepremičnine, zato je pomembno, da porabite precej časa za brskanje po drugih komercialnih nepremičninah na trgu in primerjate njihove cene, preden se končno odločite za nakup.

Če želite izvedeti več, preberite članek o tem kako določiti pošteno tržno vrednost.


24. Nepregledovanje parkiranja

Rockpoint komercialni, uslužbenec, Rockpoint Commercial

Parkiranje je pomemben atribut nepremičnine. Izogibajte se napaki, da pri nakupu poslovne nepremičnine niste temeljito pregledali razpoložljivih parkirnih mest, še posebej, če vas morajo stranke občasno obiskati. Najbolje je obiskati nepremičnino in pregledati parkirno mesto v prometnih časih.


25. Preseganje predhodnih in tekočih stroškov

Nepremičnina 24, zaposleni v pisarni, lastnina24

Pri nakupu poslovne nepremičnine morate poznati predhodne stroške in biti finančno pripravljeni na plačilo. Prav tako ne smete spregledati tekočih stroškov lastništva poslovne nepremičnine. Če teh stroškov ne upoštevate, lahko to negativno vpliva na finance vašega podjetja.


Spodnja črta

Nakup poslovne nepremičnine je velik preboj za vaše podjetje. Pri nakupu nepremičnine bi morali porabiti več časa za sprejemanje strateških odločitev, saj je to vaše podjetje in naložba. Prepričajte se, da se izognete zgornjim napakam pri naložbah v poslovne nepremičnine.

Poglej si posnetek: Princes of the Yen: Central Bank Truth Documentary (December 2019).

Loading...