Formula hitrosti kapitalizacije in kakšna je dobra stopnja kap

Stopnja kapitalizacije, ali stopnja zgornje meje, uporabljajo nepremičninski investitorji za vrednotenje naložbene nepremičnine in prikaz potencialne stopnje donosa, kar pomaga pri odločanju, ali naj kupijo nepremičnino. Formula zgornje meje je zgornja meja = čisti poslovni prihodki / trenutna vrednost nepremičnine. Dobra stopnja omejitve je običajno višja od 4 odstotkov.

Kaj Cap Rate je in kako deluje

Stopnja zgornje meje je formula, ki jo vlagatelji pogosto uporabljajo kot orodje za vrednotenje naložbe v nepremičnine, ki temelji na enoletnem obdobju. Uporabiti jo je treba kot pomoč pri ugotavljanju, ali je nepremičnina dober posel. Namesto uporabe zgornje meje za določitev, ali morate kupiti naložbeno nepremičnino, priporočamo, da jo uporabite kot eno od nekaj različnih orodij za ocenjevanje.

Stopnja zgornje meje se izračuna na podlagi letnih donosov. To pomeni, da se, če je lastnost dobro ali slabo opravljala eno leto, to prikaže v izračunu stopnje omejitve. Prav tako pomeni, da investitor v zadnjih nekaj letih ne dobiva pregleda premoženja. Pomembno je vedeti, da stopnja pokritja kaže stopnjo donosa v enem letu, tako da, če je imela nepremičnina v preteklih letih slabe uspešnosti, je stopnja zgornje meje lahko zavajajoča, kar kaže le eno pozitivno leto donosov. To je samo nekaj, kar morate vedeti, ko analizirate naložbene nepremičnine.

Stopnjo zgornje meje običajno uporabljajo dolgoročni vlagatelji, ki kupujejo stanovanjske ali komercialne najemne nepremičnine. Fx in plavalci ga ne uporabljajo, ker ne nameravajo oddati v najem nepremičnine. Stopnje zgornje meje je treba primerjati s podobnimi lastnostmi v istem razredu sredstev.

Stopnja kapitalizacije je razmerje med čistimi prihodki iz poslovanja in vrednostjo nepremičnin. Stopnja zgornje meje ne upošteva vaših hipotekarnih plačil ali stroškov, povezanih z nakupom nepremičnine, kot so stroški za posojilodajalce in stroški zaprtja. Zato bi morali, skupaj s stopnjo zgornje meje, pogledati celotno finančno sliko naložbene nepremičnine, vključno z donosnostjo naložbe (ROI), denarnim tokom in kakšnimi primerljivimi lastnostmi se prodajajo in najemajo.

Zakaj je Cap Rate pomembna

Stopnja omejitve je pomembno orodje za vlagatelje, saj jim pomaga oceniti nepremičnine na podlagi sedanje vrednosti in neto prihodkov iz poslovanja (NOI). Daje jim začetni donos naložbene nepremičnine. Vlagatelj si lahko ogleda naraščajočo stopnjo zgornje meje za nepremičnine in ugotovi, da je dohodek višji od njegove cene. Nasprotno pa padec stopnje zgornje meje na splošno kaže, da je nižji prihodek od najemnin v primerjavi z njegovo ceno. Preden se odločijo, ali je nepremičnina vredna nakupa ali ne, si lahko ogledajo stopnjo zgornje meje.

Kdaj uporabiti Cap Cap

Stopnjo zgornje meje uporabite kot način za oceno naložbe v nepremičnine. Običajno se uporablja pred nakupom nepremičnine, lahko pa se uporabi tudi, ko ste lastnik nepremičnine in preden ste jo prodali na trg.

Stopnja kapitalizacije je orodje, ki vam pomaga oceniti nepremičnino in jo morajo vlagatelji uporabiti poleg drugih orodij. Običajno bo investitor nakup in držanje uporabljal stopnjo zgornje meje, pa tudi lastnike zemljišč in poslovne vlagatelje. Smiselno je uporabiti zgornjo mejo za stanovanjske in poslovne nepremičnine, ki so trenutno v najemu.

Stopnjo omejitve lahko uporabite za:

  • Naložbene nepremičnine za eno družino
  • Najem nepremičnin v apartmajski hiši
  • Naložbe v poslovne nepremičnine
  • Večstanovanjske najemnine
  • Stanovanjske stavbe
  • Najemodajalci, ki želijo ovrednotiti nepremičnino, ki jo že imajo, in bi lahko razmislili o prodaji

Ko ne uporabljate Cap Cap

Obstajajo številni scenariji, ko je uporaba zgornje meje stopnje primerna. Vendar pa so časi, ko z uporabo stopnje kapitalizacije ni veliko smisla. Ne smete uporabiti zgornje meje, če ste popravljalec in plavut, ali če kupujete prazno nepremičnino.

Običajno ne smete uporabiti stopnje zgornje meje za naslednje scenarije:

  • Fix in flip: Investitorji Fix-and-flip kupujejo nepremičnine z namenom, da bi jih ponovno rehabilitirali in jih hitro prodali za dobiček, tako da ne uporabljajo stopnje kapitalizacije, da bi ugotovili, ali je nepremičnina dobra naložba. Ne zanima jih dohodek od najemnin, ker je njihova strategija izstopa prodaja nepremičnine in ne dajanje v najem.
  • Nakup zemljišča: Pri vrednotenju zemljišča vlagatelj običajno ne uporablja stopnje kapitalizacije, ker je zemljišče praviloma prazno in zato nima nobenih prihodkov od najemnin, tako da NOI ni mogoče izračunati. Namesto tega bi moral vlagatelj temeljito raziskati zemljišče, vključno s sedanjim in dovoljenim območjem, kar je pomembno, če želite prodati zemljišče. Prav tako morate raziskati dostopnost pripomočka in pregledati zemljišče, da boste vedeli, kaj kupujete. Za več informacij o tem, kako kupiti in ovrednotiti zemljišča, preberite naše poglobljeno vodilo o tem, kako kupiti zemljišče.
  • Nakup prazne ali nezasedene nepremičnine: Formula za določanje najvišjega zneska je odvisna od NOI, zato ga na splošno ne smemo uporabiti, če je nepremičnina prazna, ker ne upošteva prihodkov od najemnin. Čeprav nekateri vlagatelji uporabljajo predviden dohodek od najemnin, ni zelo pogost, ker je lahko netočen, in težko je oceniti stroške na prostem zemljišču.
  • Nakup a najemnine za počitnice: Čeprav je najem nepremičnin za počitnice najemnina in bo imel NOI in operativne stroške, izkrivlja rezultate formule za kapitalizacijo, ker ni najemnen celo leto. Del leta bo lastnik uporabil nepremičnino kot počitniški dom, tako da stopnja pokritja lastnine ne daje natančne predstavitve vrednosti.
  • Kratkoročne najemne nepremičnine: Podobno kot počitnice najem nepremičnine, nepremičnine, ki ponuja kratkoročne najemnine tudi skews cap stopnja, ker so pogoji najema na splošno za dni ali tednov in cap stopnja se izračuna letno.

Formula za izračun stopnje kap

Cap Rate = Neto operativni dohodek / vrednost tekočega premoženja

Formula za določanje zgornje meje je neto dobiček iz poslovanja, deljen z vrednostjo nepremičnine.

Formula letne zgornje meje se izračuna na letni osnovi. Ne pozabite, da vlagatelji to včasih izračunajo drugače. Formula za stopnjo kapitalizacije se lahko izračuna z ali brez stopnje zasedenosti, vendar je bolj natančno z uporabo stopnje zasedenosti, če veste, kaj je ta številka.

Najprej razpravljamo o tem, kako ugotoviti NOI. To je razmeroma enostavno ugotoviti z odštevanjem operativnih stroškov od bruto prihodka od najemnin. Nato morate ugotoviti, kaj je vrednost lastnosti. To ni nujno enako kot nakupna cena nepremičnine. Če želite več informacij o izrazih, uporabljenih v formuli za določanje najvišje stopnje, si oglejte spodnji razdelek o ključnih pojmih.

Če se odločite, da vključite stopnjo zasedenosti v vašo formulo za stopnjo zasedenosti, potem bi bruto dohodek od najemnine pomnožili s stopnjo zasedenosti in nato odšteli operativne stroške.

Primeri izračuna stopnje kap

Preverili bomo nekaj primerov s formulo za določanje stopnje. Najprej si poglejmo dve večdružinski lastnini in kako se primerjata njihova stopnja kap. Ne pozabite: če želite natančno primerjavo cen, morate primerjati lastnosti v istem razredu sredstev, kot so večdružinske nepremičnine in poslovne zgradbe. Lastnosti morajo biti tudi na istem območju, kot so podeželska, primestna ali mestna.

1. Predpostavimo, da analiziramo dve večdružinski lastnini v mestnem območju. Lastnina A ima šest enot, lastnina B pa osem enot.

Lastnost A
Vrednost nepremičnine: $850.000
Stopnja zasedenosti: 98%
Bruto prihodki od najemnin: $96,000
Poslovni odhodki: $38,000
Lastnina B
Vrednost nepremičnine: $700,000
Stopnja zasedenosti: 98%
Bruto prihodki od najemnin: $72,000
Poslovni odhodki: $22,000

Prvi korak je pomnožitev stopnje zasedenosti z bruto prihodkom od najemnine:

Lastnost A: 98% x 96.000 $ = 94.080 $
Lastnina B: 98% x 72.000 $ = 70.560 $

Nato odštej operativne stroške:

Lastnost A: $94,080 - $38,000 = $56,080
Lastnina B: $70,560 - $22,000 = $48,560

Zdaj, ko imate NOI, delite to z vrednostjo lastnosti, da dobite stopnjo omejitve:

Lastnost A: $56,080 / $850,000 = 0.066
Lastnina B: $48,560 / $700,000 = 0.069

Ker je formula o stopnji omejitve izražena v odstotkih, jo pomnožite s 100:

Lastnost A: 0,066 x 100 = 6,6%
Lastnina B: 0,069 x 100 = 6,9%

Kot lahko vidite iz tega primera, imata obe nepremičnini zelo podobno stopnjo pokritja, lastnina B pa je bistveno cenejša od nepremičnine A. Če je vlagatelj analiziral nepremičnine na podlagi prodajne cene in stopnje kapitala, bi na splošno izbrali nepremičnino B.

Zdaj pa si poglejmo še dva primera formule za izračun stopnje zamašitve - eno s stopnjo zasedenosti in eno brez nje:

  1. Vrednost nepremičnine: $500,000
    Stopnja zasedenosti: 90%
    Bruto prihodki od najemnin: $60,000
    Poslovni odhodki: $20,000

Prvi korak je pomnožitev stopnje zasedenosti z bruto prihodkom od najemnine:

90% x 60.000 $ = 54.000 $

Nato odštej operativne stroške:

$54,000 - $20,000 = $34,000

Zdaj imate NOI, ki je 34.000 $. Nato razdelite NOI na vrednost lastnosti:

$34,000 / $500,000 = 0.068

Formula za stopnjo kapitalizacije je na splošno izražena v odstotkih, tako da pomnožite 0,068 s 100:

0,068 x 100 = 6,8%

To pomeni, da je vaša stopnja zgornje meje 6,8%

2. Zdaj bomo uporabili enake številke, vendar ne bomo vključili stopnje zasedenosti, da bi videli, kako je naš rezultat drugačen. Vemo, da je bruto dohodek od najemnine 60.000 dolarjev in da so naši operativni stroški 20.000 $, zato odštejemo stroške poslovanja od bruto prihodka od najemnine:

$60,000 - $20,000 = $40,000

40.000 $ je NOI. Nato razdelimo NOI na vrednost lastnosti:

$40,000 / $500,000 = 0.08

Potem pomnožimo s 100, da dobimo del:

0,08 x 100 = 8% stopnja kap

Kot lahko vidite iz zgornjih primerov, ko ne uporabljamo stopnje zasedenosti, dobimo višjo stopnjo zgornje meje, ker predpostavlja, da je lastnost zasedena 100 odstotkov časa, kar običajno ni tako. Stopnja zgornje meje iz prvega primera bo praviloma bolj natančna, saj se upošteva, ko je nepremičnina prazna.

Zdaj pa uporabimo formulo za stopnjo omejitve v drugačnem scenariju. Predvidevajmo, da že imamo lastnino, ki ustvarja dohodek, in vemo, kaj je NOI in stopnja zgornje meje, vendar nismo prepričani o vrednosti nepremičnine. Lahko delamo nazaj, da to ugotovimo. Če želite ugotoviti trenutno vrednost lastnosti, bi razdelili vrednost NOI s stopnjo omejitve.

Na primer, veste, da je NOI 20.000 dolarjev in da je stopnja zgornje meje 10 odstotkov. Nato bo vrednost lastnosti:

$20,000 / 10% = $200,000

Kaj je dobra stopnja Cap?

Na splošno je stopnja zgornje meje, ki pade med 4 in 10 odstotkov, tipična in se šteje za dobro stopnjo zgornje meje. Vendar pa je odvisno od povpraševanja, razpoložljivega inventarja na območju in posebne vrste premoženja. Kaj je dobra stopnja cap je lahko subjektivna in različne nepremičninske vlagatelje z različnimi strategijami vlaganja pogled na to drugače.

Na primer, stopnja 4-odstotne zgornje meje je lahko norma na območjih z visokim povpraševanjem, na primer v velikih mestnih območjih in okoli njih, kot so južna Kalifornija in New York. Za razliko od tega, da je območje z manjšim povpraševanjem, kot je podeželska soseska ali bližnja soseska, ki je v procesu gentrifikacije, lahko vidite stopnjo 10% ali več.

Običajno kupci želijo visoko stopnjo zgornje meje, kar pomeni, da je nakupna cena relativno nizka v primerjavi z NOI. Vendar višja stopnja zgornje meje običajno pomeni večje tveganje in nižja stopnja zgornje meje pomeni manjše tveganje. Nepremičnina z visoko stopnjo zgornje meje se lahko nahaja na območju, kjer ni veliko možnosti za zvišanje najemnine ali če je povečanje vrednosti nepremičnine na drugih področjih. Investitor mora tehtati tveganja in določiti ustrezno stopnjo omejitve za svoje naložbene cilje.

Nepremičnina z visoko stopnjo zgornje meje morda ne upošteva stopnje zasedenosti, lahko uporabi pričakovane najemnine in ne trenutnih najemnin ali pa je na območju, kjer ni veliko povpraševanja po naložbenih nepremičninah. Nasprotno pa je lahko premoženje z nizko stopnjo zgornje meje v dragem območju, blizu centra mesta in se lahko šteje za bolj zaželeno in ima večjo potrebo po tej vrsti nepremičnine. Ne pozabite, da morate preveriti, kako je bila določena stopnja zgornje meje, da boste razumeli celotno finančno sliko naložbe v nepremičnine.

Imejte v mislih, da bi morali primerjati jabolka z jabolki pri odločanju, ali ima nepremičnina dobro stopnjo omejitve. To pomeni, da je treba primerjati stopnjo omejitve med istimi tipi nepremičnin na podobnih območjih. Večstanovanjske naložbene nepremičnine imajo na splošno precej nižjo stopnjo zgornje meje kot poslovna stavba z najemniki na drobno. Zaradi tega je večdružinska nepremičnina manjše tveganje in potencialno nižje naložbene donacije. To je zato, ker ljudje vedno potrebujejo nekje, da bi živeli, in če se gospodarstvo obrne na slabše, bodo najemniki na drobno manj verjetno plačevali kot najemniki več družin.

„Ideja o“ dobrih ”ali“ slabih ”stopnjah zgornje meje je v očeh opazovalca - večja je stopnja zgornje meje, običajno višje je tveganje. Na naših ciljnih trgih in v razredu sredstev opazimo, da je stopnja zamašitve med 5 in 6 odstotki, ki lahko ob ohranjanju konservativnega finančnega vzvoda ustvari donos od 8 do 9 odstotkov. “- Andrew Campbell, soustanovitelj in direktor Partner, Wildhorn Capital

Dejavniki, ki vplivajo na stopnjo kap

Različni vlagatelji lahko različno gledajo na dobro ali slabo stopnjo zgornje meje. Različne stopnje zgornje meje so razvidne med kategorijami in vrstami stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Vendar pa obstaja nekaj dejavnikov, ki vplivajo na stopnjo zgornje meje, kot je lokacija nepremičnin in povpraševanje na tem območju.

Dejavniki, ki običajno vplivajo na stopnjo omejitve, vključujejo:

  • Lokacija: Lokacija nepremičnine spodbuja povpraševanje in potaplja lokalno gospodarstvo; na splošno bolj zaželena lokacija pomeni višjo pošteno tržno vrednost nepremičnine in višje najemnine, tako da običajno stopnja zgornje meje ostane nespremenjena
  • Razred sredstev: To je vrsta nepremičnin, kot so večstanovanjske stavbe, stanovanjske stavbe, industrijske ali poslovne nepremičnine in običajno stanovanjske nepremičnine imajo nižje obrestne mere od poslovnih nepremičnin, ker imajo poslovne nepremičnine običajno višje najemnine
  • Razpoložljiv inventar: Na tem področju je na voljo toliko lastnosti in, navadno, nižji je inventar, višje je povpraševanje, kar vodi do nepremičnin z nižjimi cenami
  • Obrestne mere: Naraščajoče stopnje običajno pomenijo padec vrednosti nepremičnin; ko se obrestne mere povečujejo, se dolgovi navadno povečujejo, kar zmanjšuje neto denarni tok; to pomeni, da lahko naraščajoče obrestne mere privedejo do nižjih obrestnih mer

„Stopnja kapic se je od velike recesije zmanjševala navzdol, ko so ameriške državne blagajne ostale stabilne in okolje obrestnih mer ostalo nizko. Glede na to, se bo obratni odnos med stopnjami omejitev in obrestnimi merami začel razkrivati, ko se bo ameriška centralna banka usmerila v postopno povečevanje obrestnih mer. «- Lucas Fryman, direktor, Interra Realty

Ključni izrazi, povezani s stopnjo Cap

Da bi razumeli, kaj je stopnja omejitve in kako deluje, morate najprej razumeti nekaj ključnih pojmov. Ti pogoji vam bodo pomagali ugotoviti formulo za stopnjo omejitve, razumeti, zakaj je stopnja omejitve pomembna in oceniti premoženje.

Ključni izrazi, uporabljeni pri razpravljanju o stopnji omejitve, so:

  • Bruto dohodek od najemnin: Skupni znesek zbrane najemnine in vseh povezanih dohodkov od najemnin, preden se odštejejo vsi stroški; lahko vključite najemnino za parkiranje in druge dejavnike
  • Čisti poslovni prihodki (NOI): To je letni prihodek, ki ga ustvari premoženje, ki ustvarja dohodek, po odštetju vseh stroškov poslovanja
  • Poslovni odhodki: Stroški, potrebni za upravljanje nepremičnine, ki vključujejo davke na nepremičnine, najem nepremičninskega zavarovanja, upravljavske provizije, popravila, vzdrževanje in razne stvari, kot so računovodske in pravne storitve
  • Stopnja zasedenosti: Razmerje med najetim prostorom in celotno količino razpoložljivega prostora se običajno uporablja v lastnostih več enot
  • Vrednost lastnosti: Trenutno pošteno tržno vrednost nepremičnine; to ni nakupna cena

Dodatni načini vrednotenja naložbenih nepremičnin

Obstaja tudi več drugih načinov za vrednotenje naložbene nepremičnine, poleg tega pa uporabite formulo zgornje meje. Pri ocenjevanju naložbenih nepremičnin priporočamo uporabo dveh do treh metod. To vam daje bolj zaokrožen pogled na nepremičnino in ali ima potencial za dobro naložbo ali ne. Če se nepremičnina ne najame, jo je treba rehabbedirati ali ne poznate tržne najemnine, potem boste morda želeli uporabiti dodatno orodje za vrednotenje.

Nekateri dodatni načini vrednotenja naložbenih nepremičnin vključujejo:

  • Primerljive lastnosti: Poglejte, katere druge primerljive lastnosti so bile prodane in najete v zadnjih treh do šestih mesecih; primerljive bi morale biti iste vrste nepremičnine, imeti podobne storitve in biti podobne velikosti
  • Cena na enoto: To primerja ceno na enoto naložbene nepremičnine
  • Denarni tok: Ocenite potencialni denarni tok nepremičnine tako, da preverite, ali bo pričakovana mesečna najemnina pokrila vaše stroške, vključno s hipotekarnimi plačili, davki, zavarovanji, stroški komunalnih storitev in združenjem lastnikov stanovanj.
  • Bruto donos najema: To število je mogoče najti tako, da se letna najemnina, ki jo zbere skupni strošek nepremičnine, deli s 100; skupni stroški nepremičnin vključujejo nakupno ceno, stroške zaprtja in stroške obnove
  • Pravilo 1 odstotka: Bruto mesečni dohodek mora znašati najmanj 1 odstotek nakupne cene; nekateri vlagatelji uporabljajo pravilo 2 odstotka, odvisno od vrste in lokacije nepremičnine; če je bruto mesečni dohodek nepremičnine 1 odstotek ali več nakupne cene, je ponavadi denarni tok pozitiven
  • Donosnost naložbe (ROI): Značilno je, da je 10 odstotkov ali več dobra donosnost naložbe v nepremičnine; lahko ugotovite svojo donosnost naložbe na naložbenih nepremičninah tako, da izračunate vaš letni donos in to delite z vašo skupno naložbo v denar; ugotovite svoj letni donos tako, da odštejete vaše stroške od skupnega prihodka od najemnin

Pogosto zastavljena vprašanja (pogosta vprašanja)

Tukaj je nekaj odgovorov na pogosto zastavljena vprašanja o višini zgornje meje za nepremičnine. Če imate dodatna vprašanja ali želite komentirati temo, obiščite naš forum.

Kaj je definicija stopnje kapljic?

Definicija zgornje meje je stopnja, ki se uporablja za pomoč vlagateljem pri ocenjevanju naložbe v nepremičnine. Gre za formulo, ki prikazuje potencialno stopnjo donosa na nepremičnini. Formula zgornje meje je na splošno NOI, deljena s trenutno tržno vrednostjo nepremičnine, in odgovor je odstotek.

Kaj je Cap Rate kalkulator?

Kalkulator stopnje cap je orodje, ki vam pomaga določiti stopnjo donosa vaše nepremičninske naložbe. Vključuje vložke, kot so vrednost nepremičnin, bruto letni prihodki od najemnin, stroški poslovanja in stopnja prostih delovnih mest. Ko investitor izpolni vnose, bo kalkulator stopnje kapi dajal rezultate vaše stopnje kapitalizacije.

Kaj je Cap Stop Real Estate?

Stopnja nepremičnine se nanaša na uporabo stopnje kapitalizacije pri nepremičninah, kjer je najpogosteje uporabljena. Lahko se uporablja za vrednotenje poslovnih in stanovanjskih nepremičnin, vključno z dupleksi, triplexi in stanovanjskimi stavbami. Vlagatelji običajno uporabljajo stopnjo zgornje meje v nepremičninah kot orodje, ki jim pomaga oceniti nepremičnino in potencialno stopnjo donosa, ki jo bo imela.

Želite višjo ali nižjo stopnjo Cap?

Vlagatelji, ki kupujejo nepremičninske naložbene nepremičnine, na splošno želijo višjo stopnjo zgornje meje, ker to pomeni, da je vrednost ali nakupna cena nepremičnine relativno nizka v primerjavi z NOI. Prodajalec pa bi morda želel videti nižjo stopnjo zgornje meje, ker to pomeni, da je prodajna cena višja.

Spodnja črta

Vlagatelji uporabljajo stopnjo zgornje meje kot orodje, ki jim pomaga oceniti nepremičnino, ki temelji na NOI, in trenutno pošteno tržno vrednost. Formula pokojninske stopnje se uporablja za prikaz potencialne stopnje donosa na naložbo v nepremičnine. Dobra stopnja omejitve pri nepremičninah se spreminja, vendar je na splošno 4 do 10 odstotkov ali več.

Poglej si posnetek: Calling All Cars: Ice House Murder John Doe Number 71 The Turk Burglars (December 2019).

Loading...